Bytová jednotka: Jak ji definovat?

Než se pustíme do samotného procesu rozdělení domu, pojďme si ujasnit, co přesně znamená pojem bytová jednotka. Jedná se o samostatnou část budovy, která slouží k bydlení a je technicky oddělená od ostatních částí budovy. Každá bytová jednotka má vlastní vstup, zpravidla z chodby nebo schodiště, a obsahuje všechny nezbytné prostory pro bydlení, tedy místnosti, jako je typicky obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna a případně další pokoje. Ačkoliv třeba v garsoniéře je obývací pokoj spojený s kuchyní a ložnicí, stále se jedná o bytovou jednotku.

Bytová jednotka je definována jak fyzicky, tak právně. To znamená, že kromě toho, že je oddělena stavebně, je také právně vymezena jako samostatná nemovitost, kterou lze samostatně prodat, pronajmout nebo zatížit hypotékou.

 

Proč někdo chce dělit dům na byty?

Rozdělení domu na bytové jednotky přichází v úvahu hned v několika různých situacích. Mezi ty nejběžnější patří tyto dva důvody:

●      Když dědíte: Tento případ je velice častý. Představte si, že jste dva sourozenci, kteří zdědili po rodičích jeden dům. Chcete v něm bydlet oba. Pak je nejjednodušší rozdělit dům na menší bytové jednotky. Potom může každý dědic vlastnit svůj podíl jako samostatný byt.

●      Když chcete investovat: Co s velkým domem, když děti už vylétly z hnízda? Majitelé větších nemovitostí často rozdělí svůj dům na bytové jednotky, aby zvýšili jejich hodnotu. Rázem totiž mohou část svého dosavadního bydlení prodat nebo pronajmout jako bytovou jednotku, a tím výrazně zvýšit výnosy z nemovitosti.

 

Pozor na to, co opravdu vlastníte

Není byt jako byt aneb existuje několik forem vlastnictví bytu, které se vás mohou týkat. Takže než se pustíte do dělení, zjistěte si, která varianta se vás týká. V zásadě máte dvě možnosti:

1. Vlastníte podíl na domě: Tento způsob je ideální pro případy, kdy několik lidí vlastní celý dům, například po dědictví. Každý spoluvlastník vlastní určitou část domu (jeden má např. garáž a technické zázemí a druhý má obytné pokoje), což může být praktické, ale na druhou stranu to komplikuje prodej nemovitosti a přestavby. Pro ty totiž potřebujete souhlas nadpoloviční většiny spoluvlastníků.

 

2. Máte bytové spoluvlastnictví: Pokud rozdělíte dům na samostatné bytové jednotky, každá z nich se stane samostatnou nemovitostí. To znamená, že vlastníte konkrétní byt a podíl na společných částech domu (jako jsou schodiště, střecha, chodby). Tento model vám dává naprostou svobodu – můžete svůj byt prodat, přestavět nebo ho zatížit hypotékou, aniž byste potřebovali souhlas ostatních.

 

3 nejčastější způsoby, jak se dělí dům na byty

Když už víte, co tedy skutečně vlastníte a jaká jsou vaše práva ohledně nakládání s danou nemovitostí, můžeme se pustit do dělení. Pokud chcete rozdělit dům na jednotlivé bytové jednotky, můžete sepsat prohlášení vlastníka nebo smlouvu o výstavbě. Někdy však zasáhne i soud, který určí, co komu připadne.

1. Prohlášení vlastníka

Jedná se o nejběžnější cestu. Prohlášení vlastníka obsahuje podrobný popis všech jednotek v domě a jejich přesné rozměry. Tento dokument by měl vypracovat právník a následně je třeba ho zapsat do katastru nemovitostí. Jeho platnost nastává až po tomto zápisu. Prohlášení vlastníka se často využívá například při převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví. 

2. Smlouva o výstavbě

Tento postup je vhodný zejména při přístavbách nebo zásadních přestavbách, kdy v rámci budovy vznikají nové bytové jednotky, které dříve neexistovaly. Smlouva určuje, jak budou nové jednotky integrovány do stávající struktury budovy. Pokud chystáte takovou přístavbu, nezapomeňte si nastudovat, jaké změny přinesl nový stavební zákon od roku 2024.

3. Rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví

Někdy nastane situace, kdy se spoluvlastníci nedohodnou a celá záležitost skončí až u soudu. Ten pak rozhodne o rozdělení budovy na jednotlivé jednotky.

 

Jak sepsat prohlášení vlastníka: Krok za krokem

Prohlášení vlastníka je základem celého procesu. Jedná se o klíčový dokument, v němž vymezíte jednotlivé bytové jednotky a definujete, co komu patří. Prohlášení vlastníka musí splňovat náležitosti dané občanským zákoníkem:

●      Označení budovy dle katastru nemovitostí

●      Číslo každé jednotky a její umístění v budově

●      Popis jednotek, jejich příslušenství a podlahovou plochu

●      Popis společných částí budovy

●      Stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu

●      Práva a závazky související s budovou

Postup vytvoření prohlášení vlastníka je následovný:

1. Označení budovy dle katastru nemovitostí – uveďte číslo popisné, orientační, parcelní číslo pozemku, na kterém je budova postavena, obec a katastrální území.
2. Popis jednotek – uveďte číslo jednotky, umístění v budově (číslo podlaží, číslo dveří), popis jednotky (byt, nebytový prostor), výměru podlahové plochy, popis příslušenství jednotky.
3. Popis společných částí – uveďte, co je společnou částí domu (základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výtahy, rozvody vody, plynu, elektřiny apod., a to i v případě, že jsou umístěny mimo dům).
4. Stanovení spoluvlastnických podílů – určete velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, který je vyjádřen poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Tzn. kolik procent kdo vlastní.

Nakonec nezapomeňte definovat práva a povinnosti vlastníků jednotek, jako je například povinnost přispívat na správu domu a pozemku, povinnost umožnit vstup do jednotky za účelem oprav nebo třeba povinnost podílet se na úklidu společných prostor. Toto prohlášení musí obsahovat podpisy všech vlastníků budovy. Prohlášení vlastníka nabývá platnosti opět až zápisem do katastru nemovitostí.

 

Možná budete muset založit společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Viděli jste úspěšný film nebo divadelní představení Vlastníci? Ano, přesně o takovém společenství tu mluvíme. Jeho založení se vás bude týkat, pokud dům obsahuje pět a více jednotek, z nichž alespoň čtyři vlastní různí majitelé. Toto společenství musí coby právnická osoba zajistit správu domu, vedení účetnictví a starost o společné části budovy. I když to může znít jako další administrativní zátěž, z praxe víme, že existence SVJ usnadňuje řadu věcí, a to jak při správě, tak při případných opravách či údržbě.

 

Už teď jste zděšení? Rozdělíme budovu za vás

Uznáváme, že rozdělení domu na bytové jednotky není žádná legrace. Jde o komplexní proces, který vyžaduje nejen právní znalosti, ale také důkladnou přípravu dokumentace a pečlivé plánování. Proto vám doporučujeme obrátit se na odborníky, kteří vás celým procesem provedou.

Naše realitní kancelář Framireal má s těmito záležitostmi bohaté zkušenosti a rádi vám pomůžeme nejen s přípravou potřebných dokumentů, ale i s následným zápisem do katastru nemovitostí. Ať už tedy plánujete rozdělit rodinný dům na několik menších bytů, nebo se chystáte na velkou přestavbu, neváhejte nás kontaktovat. Společně zvládneme vše od cihel až po katastr.